전세사기 전세금 지키는 체크포인트

By | 2024년 01월 22일

전세 계약 전이라면 꼭 이 글을 숙지하시길 바랍니다.

스스로 전세금 지키는 체크포인트

전세사기 사태가 좀처럼 끝나지 않습니다.
인천 미추홀구에서 처음 발생했을 때만 해도 일부 사기꾼의 범죄행각 정도로 여겼지만 시간이 지나자 경기도 화성 동탄, 구리,부산 등 전국 각지에서 전세사기 실상이 속속 드러나고 있습니다.
전세사기의 가장 근본적인 원인은 집값 상승과 이보다 더 급등한 전세금입니다.
특히 2020년 7월 세입자 보호를 이유로 「임대차보호법」이 만들어졌는데, 오히려 전세가격을 폭등시켰습니다.
그러자 아파트에 몰리던 전세 수요가 연립주택이나 다세대주택으로 옮겨가면서 이들 유형의 전세가율이 80%를 넘는 지역이 속출했습니다.

집주인 측에서는 전세를 끼면 아주 적은 비용으로 연립주택이나 다세대주택을 구입할 수 있게 되었고, 여러 채 구입해서 전세금을 받은 후 잠적해 버리는 사기사건이 횡행하게 된 것입니다.
그중 상당수는 중개업자가 집주인에게 중개수수료를 법정 수수료보다 더 높게 받아 챙기면서 사기를 도와주거나 방조한 사례도 나옵니다.
유형과 사례가 제각각이어서 정부에서도 명확한 해결책을 내놓지 못합니다.
스스로 꼼꼼히 준비해서 예방하는 게 우선입니다.
전셋집을 구하는 것부터 전세 계약 시,계약 후 등 단계별로 반드시 점검해야 할 체크포인트를 알아보겠습니다.

■ 전세 계약 전

1) 전세가율 80% 이상인 집은 피하라

전셋집을 찾는 과정에서 가장 중요한 것은 집값과 전세금의 차이입니다.
전세금이 집값과 거의 비슷한 수준이라면 위험합니다.
이를 알 수 있는 지표가 전세가율(전세금÷집값×100)입니다.
전세가율이 80%를 넘으면 깡통 주택일 가능성이 높다고 판단합니다.
이런 집은 계약하지 않는 것이 최선의 예방책입니다.

전세가율을 파악하려면 공인중개사가 이야기하는 시세만 믿어서는 안 됩니다.
직접 주변 주택 시세를 반드시 확인해야 합니다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템을 비롯해 ‘디스코’,‘임차인(임차in)’ 같은 사설 주택시세 제공 서비스 등을 통해 확인할 수 있습니다.

2) 집 파악보다 임대인 파악이 우선

계약 체결 전에 임대인 파악도 필요합니다.
임대인의 신원은 신분증과 인감증명서를 보면 쉽게 확인할 수 있습니다.
이보다 더 중요한 것은 공인중개사가 설명하는 임대인과 실제 등기상 임대인이 같은지 확인해야 합니다.

임대인이 전체 부동산의 권리를 갖고 있는지 혹은 일부 지분만 갖고 있는지도 확인해야합니다.
만약 지분 소유권을 가진 임대인이 여럿이라면 모든 지분권자와 계약해야 피해를보지 않을 수 있습니다.
특히 올해 3월부터 임대인의 동의를 얻는다면 공인중개사를 통해 임대인의 국세·지방세 체납 사실도 확인할 수 있게 됐습니다.

임대인이 법인이라면 더욱 유의해서 체크해야 합니다.
파산한 법인으로부터 돈을 받아내기는 개인보다 더 어렵습니다.
예컨대 법인의 경우 직원의 3개월간 임금 채권이 임대 부동산의 임대차 보증금보다 우선 변제되어야 합니다.
집주인이 법인이라면 반드시 등기부등본과 자본금, 부채 규모, 자기자본 등을 확인해야 합니다.

3) 공제회 가입 공인중개사인지 확인하라

전셋집을 찾을 때 공인중개사의 중요성은 그리 높게 생각하지 않습니다.
하지만 사고가 발생하면 공인중개사에게라도 보상을 받아야합니다.
그러려면 공인중개사가 한국공인중개사협회 공제회에 가입되어 있어야 합니다.

공제회에 가입한 공인중개사가 과실 또는 고의로 전세사기 매물을 소개했다면 1년간 다수의사기 피해자가 한 명의 공인중개사에게 1억 원에 한해 보상받을 수 있습니다.
한국공인중개사협회 홈페이지에 들어가서 해당 지역에서 개업한 공인중개사가 맞는지도 조회할 필요가 있습니다.
계약을 진행하는 사람이 중개 보조원인지, 공인중개사인지 확인해야 합니다.
중개 보조원은 ‘국가공간정보포털’ 홈페이지 열람공간에서 부동산중개업조회로 검색할 수 있습니다.

계약 장소는 반드시 공인중개사무소로 해야 공인중개사 자격증이 있는지 볼 수 있습니다.
간혹 사무소가 아닌 아파트 현장에서 계약한다거나 공인중개사가 아닌 분양사무소 직원 또는 관리인이 매물을 설명하고 계약하자고 한다면 피해야 합니다.

■ 전세 계약 때

1) 표준 계약서를 사용해야

전세 계약은 공인중개사 주도로 계약하게됩니다. 이때 공인중개사가 사기를 주도하는 세력 중 한 명이라면 계약서가 빈약하거나 임차인에게 불리하게 작성할 수도 있습니다.
이를 예방할 수 있는 방법은 주택 임대차 표준 계약서를 사용하는 것입니다. 대항력도 생기고, 우선변제권 확보 방법 등 계약전 필수 확인 사항을 안내받을 수 있으며, 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는등으로 피해를 예방할 수 있습니다.

2) 선순위 채권이 없는지 확인은 필수

전세 계약 후에 확정일자만 받아놓으면 전세금은 안전하다고 흔히 생각합니다. 하지만 선 순위가 존재한다면 전세금은 후순위로 밀릴 수 있습니다.
은행이 근저당을 잡아놓으면 아무리 전세권을 설정해도 소용없습니다.
따라서 굳이 비싼 등기 비용을 들여 전세권까지 설정할 필요는 없고, 확정일자만 받아도 충분하기는 합니다.
그 대신 선순위 채권이 있는지 확인하는 과정은 필수입니다.

만약 선순위 채권이 있다면 경매에 넘어갈 경우 얼마에 낙찰될지 가늠한 후에 자신의 전세금을 얼마나 돌려받을지 계산해 봐야 합니다.
전세금이 충분히 안전하게 보호받을 수 없다면 절대 계약하지 말아야 합니다.
선순위 채권이 있는지 여부는 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.

■ 전세 계약 후

1) 임대차신고, 전입신고로 우선변제권 확보

임대차계약을 마치고 법적 의무로 임대차계약 신고를 해야 합니다.
보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 경우 계약 체결 후 30일 이내에 지자체에 신고해야 합니다.
임대차 계약 신고를 해야 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득합니다.잔금을 치르고 이사를 완료하면 14일 이내
에 전입신고를 해야 합니다. 이것 또한 법적 의무이며, 신고하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.

전입신고와 확정일자 확보를 완료하면 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.
예컨대 집주인이 파산해서 집이 경매로 넘어가 더라도 대항력과 우선변제권이 있다면 낙찰자에게 보증금 반환을 요청할 수 있으며, 경매가 집행됐을 때 그 경락대금에서 다른 후순위자 보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

2) 전입신고 효력은 다음날부터 특약으로 시차 극복해야

확정일자를 받고 전입신고를 완료하면 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖지만 법적 효력은 그다음 날 0시부터 발생합니다.
여기서 법의 사각지대가 생깁니다. 임대인이 전입 당일 대출을 받으면 후순위로 밀리게 됩니다.
최근 전세사기 사건 중에는 세입자가 전입하는 당일 거액의 대출을 받고 근저당권을 설정해 임차인의 권리를 상실하게 만든 경우가 있었습니다.
이를 방지하기 위해서는 계약서에 “현재 등기부등본상 제한 물권이 없는 상태이며 임대인은 임대차보증금 잔금 지급 다음날까지 이를 유지하도록 한다”라는 특약사항을 넣는 것이 바람직합니다.

3) 전세보증보험은 반드시 가입

전세 계약을 마쳤다면 전세보증보험에 가입하는 것이 필수입니다.
전세보증보험이란 세입자가 집주인에게서 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 보증기관에서 집주인 대신 전세보증금을 주고 보증기관이 집주인에게 구상권을 행사하는 제도입니다. 대표적인 전세 보증보험으로 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 서울보증보험(SGI)의 전세금보장신용보험, 한국주택금융공사(HF)의 전세지킴보증 등이 있습니다.
아파트뿐만 아니라 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔등의 임차인도 가입할 수 있습니다.

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